Стоит ли брать ипотеку в 2024 году: аргументы за и против
2026-02-21 13:22 Diff
https://skillbox.ru/media/money/stoit-li-brat-ipoteku-v-2024-godu-argumenty-za-i-protiv/

#Мнения

  • 12 ноя 2024
  • 0

Спросили у директора ипотечного центра, управляющего консалтинговой компании, экономистов и представителей строительных компаний.

Иллюстрация: Катя Павловская для Skillbox Media

Сертифицированный финансовый консультант и журналист со степенью MBA по специальности «Управление финансами». 10 лет работала в банковской сфере. Квалифицированный инвестор. Волонтёр АРФГ. Член ассоциации финансовых советников СРО НАСФП. Автор книги «Семейные финансы — это просто».

Ипотека значительно подорожала: на неделе с 14 по 20 октября 2024 года средневзвешенная ставка на первичное жильё составила 23,3%, на вторичное — 23,11%, на индивидуальное жилищное строительство — 23,01%.

Многие думают, что делать: подождать более удачного момента или оформить ипотеку сейчас, пока она не подорожала ещё сильнее. Мы поговорили с представителями строительного рынка, экономистами, предпринимателями в сфере недвижимости и узнали:

Управляющий партнёр консалтинговой компании «2Б Диалог»

— Уровень дохода и жизненные ситуации у потенциальных покупателей различаются, но в основном ипотеку сегодня оформляют в одном из трёх случаев:

  • Потенциальный покупатель уже выбрал будущее жильё и располагает большей частью суммы. Её остаток он берёт взаймы у банка.
  • Уровень дохода позволяет заёмщику быстро выплатить ипотеку.
  • Покупатель собирается рефинансировать этот кредит в будущем.

Если потенциальный покупатель может воспользоваться одной из льготных программ, покупку можно не откладывать. Сейчас действуют следующие программы с господдержкой:

  • семейная ипотека (ставка — до 6% годовых);
  • IT-ипотека (до 6% годовых);
  • сельская ипотека (до 3% годовых);
  • дальневосточная ипотека (до 2% годовых);
  • арктическая ипотека (до 2% годовых).

Такие ипотечные кредиты субсидирует государство. Кроме того, российские регионы реализуют свои меры поддержки для тех, кто нуждается в комфортном и качественном жилье.

Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»

— Брать ипотеку стоит тем, кто может воспользоваться льготной программой. Главный аргумент за — низкие ставки госпрограмм.

Ежемесячный платёж по кредиту на покупку жилья будет посильным для заёмщиков со средним уровнем дохода, даже если речь идёт о крупном займе. Например, при покупке квартиры в новостройке стоимостью 7,2 миллиона рублей ежемесячный платёж составит 34 534 рубля, если взять кредит по программе семейной ипотеки с первоначальным взносом 20% на 30 лет под 6%. Для одобрения такой заявки заёмщику-льготнику необходим доход 69 тысяч рублей.

При этом нельзя сбрасывать со счетов риск новых ограничений в правилах льготных госпрограмм. Не исключено, что власти будут повышать требования к заёмщикам, чтобы сократить нагрузку на бюджет. С начала осени многие банки не раз останавливали льготное жилищное кредитование, так как у них заканчивались лимиты субсидий. Также некоторые кредиторы (например, ВТБ) теперь сами повышают требования к заёмщикам и требуют внести половину стоимости квартиры в качестве первого взноса по семейной ипотеке. Это тревожные звоночки для потенциальных льготников.

— Ипотеку в 2024 году стоит брать, если есть возможность воспользоваться государственной поддержкой или акцией от застройщика — например, рассрочкой.

В ином случае лучше рассмотреть более «мягкий» проект: продать имеющуюся квартиру меньшей площади и взять ипотеку для покупки жилья большей площади. Проценты могут быть большими, но сумма ипотечного кредитования будет меньше, чем если покупать новое жильё. А вот приобрести жильё с нуля в текущей ситуации проблематично.

Директор ипотечного центра «Миэль»

— Ипотека дорогая, но это единственный способ купить жильё за заёмные средства. Даже ставка 25% ниже, чем стоимость денег при других видах заимствования. Поэтому, несмотря на высокую ставку, люди всё равно покупают квартиры в ипотеку, надеясь на возможность в скором времени сделать рефинансирование.

Некоторые банки предлагают снизить ставку за счёт уплаты комиссии. Такие предложения есть, например, у «Совкомбанка», ВТБ, «Сбера» и «Альфа-Банка». Опция существует с 2015 года, но особенно актуальной она стала сейчас.

Условия зависят от конкретного банка. В среднем банки предлагают снижение ставки на 3–10 процентных пунктов. Таким образом, в ряде случаев клиент может добиться ставки в два раза ниже рыночной.

Комиссию уплачивают один раз, в день сделки. Размер комиссии влияет на срок снижения ставки — её могут уменьшить на весь период кредитования или на 1–3 года. Некоторые банки предлагают оплатить снижение ставки из собственных средств заёмщика, другие готовы включить комиссию в сумму кредита.

Как правило, чем ниже ставка, тем выше комиссия. Например, чтобы снизить ставку до 11,99% на весь период кредитования, нужно заплатить комиссию до 27% от суммы кредита. Важно рассчитать срок окупаемости такого снижения.

Предположим, комиссия в размере 2,5 миллиона рублей позволит клиенту снизить ставку с 21 до 12% на весь срок кредита и уменьшить ежемесячный платёж со 124 тысяч рублей до 98,5 тысячи рублей. Срок окупаемости комиссии в этом случае составит 8 лет 5 месяцев.

То есть выгода от использования этой опции напрямую зависит от срока погашения кредита. Если заёмщик планирует выплатить кредит преждевременно, комиссия не окупится.

Кандидат экономических наук, доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы ФГБОУ ВО «Российский экономический университет имени Г. В. Плеханова»

— Дорожают не только сами ипотечные кредиты. Застройщики также увеличивают стоимость квадратного метра жилья.

Одновременно сокращается количество государственных льготных программ по ипотечному кредитованию. И даже по тем программам, которые остались, ежемесячные платежи всё равно выросли. Это произошло из-за подорожания квадратного метра, увеличения процентов по кредиту и размера первоначального взноса.

Покупать недвижимость в ипотеку сейчас невыгодно. Однако окончательное решение зависит от того, насколько жильё необходимо потенциальному заёмщику прямо сейчас.

— К сожалению, ситуация на рынке ипотеки усложняется. К середине сентября ставки по рыночным программам в большинстве крупных банков превысили 20%, а в некоторых даже достигли почти 22%. Это создаёт для заёмщиков серьёзные риски, поскольку при небольшом первоначальном взносе и отсутствии возможности досрочного погашения итоговая переплата, полная стоимость кредита может быть непомерно высокой.

Брать или не брать ипотеку в этом году — зависит от того, насколько человек уверен в своих доходах. У кого доходы стабильно высокие и есть крупный первоначальный взнос, тот возьмёт, но для большинства новые ставки по ипотеке неподъёмны и стоимость кредита может оказаться пугающей. Это, по сути, стоимость двух таких же квартир, а то и трёх. Поэтому я бы предостерёг от ипотеки в 2024 году тех, кто не уверен в своих доходах.

Да, Минфин в очередной раз заявляет, что ипотеку можно рефинансировать, когда ставка упадёт. Но вопрос — когда она упадёт? Полагаться на снижение ключевой ставки ЦБ в следующем году рискованно. В прошлом году представители ЦБ уже заявляли, что в этом году ключевая ставка начнёт снижаться, но этого не произошло. Наоборот. Прогнозировать политику ЦБ невозможно.

Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»

— Брать рыночную ипотеку по ставкам 21–22% — не самое рациональное решение. Проценты можно считать заградительными для кредитования. Так, если купить квартиру за 7,2 миллиона рублей в ипотеку со ставкой 21% годовых, ежемесячный платёж составит 100 996 рублей на 30 лет (при первоначальном взносе 20%).

Чтобы обслуживать такой долг, людям необходимо иметь зарплату не менее 202 тысяч рублей. Вряд ли большинство россиян могут похвастаться такими доходами. Следовательно, банки отклонят их ипотечные заявки.

Другой подводный камень рыночной ипотеки — огромная переплата по кредиту из-за космических ставок. Допустим, зарплата заёмщика позволяет оформить ссуду. Но расчёты говорят, что за время кредитования фактически он одну квартиру купит для себя — кредит на 5,8 миллиона рублей, а попутно заплатит банку цену пяти квартир — проценты в размере 30,6 миллиона рублей. Согласитесь, такая математика, как холодный душ, остудит самые горячие головы у желающих брать рыночную ипотеку.

Собственные ипотечные программы банков и ипотеки застройщиков сейчас подходят только людям, которые расширяют жилплощадь, уже имея в активе недвижимость. К примеру, переезжают из двушки в трёшку и берут относительно небольшой жилищный кредит на доплату разницы в стоимости. Так они «проходят» по зарплате, надеясь в дальнейшем рефинансировать долг, когда ставки кредитов пойдут вниз. Ведь экономика циклична. В теории ипотечники наверняка дождутся разворота тренда.

Управляющий партнёр консалтинговой компании «2Б Диалог»

— Помимо рыночной ипотеки, существуют и другие варианты. Например, совместные программы банков и застройщиков со сниженными процентными ставками. Строительные компании предоставляют кредитным организациям субсидии для компенсации разницы в ставках.

Многие покупатели также интересуются траншевой ипотекой. Она предполагает разделение суммы кредита на два и более транша — части. Первый транш, размер которого может составлять до трети стоимости жилья, банк выдаёт до ввода объекта в эксплуатацию. Заёмщик выплачивает по нему проценты. Если клиент выбирает программу с минимальным первым траншем, до выдачи второго выплаты по кредиту могут составлять всего 1 рубль в месяц. Вторую и, возможно, третью части кредита перечисляют застройщику после того, как дом сдан. Тогда покупатель жилья платит больший ежемесячный платёж.

По-прежнему востребован и такой способ покупки жилья, как рассрочка от застройщика. Согласно условиям большинства компаний, покупатель вносит часть стоимости жилья сразу, а остаток выплачивается равными платежами в течение срока, указанного в договоре.

— На сегодняшний день средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке составляет 21,2%. В этой ситуации у застройщиков остаётся мало возможностей для запуска квазипрограмм с собственными субсидированными ставками, которые уменьшают первичную ипотечную нагрузку для потребителя. Но пока они работают — так, сейчас возможно взять кредит на покупку жилья от 1 до 5–6% на первый год с последующим переходом на рыночную ставку.

Однако скоро ситуация изменится, поскольку Центральный банк России сообщил о прекращении всех программ субсидированной ипотеки до конца 2024 года. С 1 января 2025 года в силу вступит стандарт, регулирующий основные условия ипотечных займов. Он не позволит застройщикам и банкам получать прибыль с помощью субсидий и комиссионных вознаграждений. Это также устранит неценовую конкуренцию между девелоперами.

В течение 2024 года мы видели, как акцент в рекламе сместился с самого проекта и цены лотов на ипотечную ставку или ежемесячный ипотечный платёж. В результате возник ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком, который сейчас составляет от 45 до 55% в зависимости от местоположения.

Несмотря на то что доля ипотеки за последние три месяца снизилась почти на треть, многие всё ещё хотят улучшить жилищные условия или купить первичное жильё. Пока действуют семейная и субсидированная IT-ипотека, стоит воспользоваться этими программами.

Если откладывать покупку квартиры больше нельзя, следует внести максимальный первоначальный взнос, чтобы уменьшить срок кредита и размер ежемесячного платежа. Если же острой необходимости в жилье нет, лучше подождать около полутора лет, так как в ближайшее время ключевая ставка вряд ли снизится.

— Застройщики всё активнее внедряют программы рассрочки, чтобы дать клиентам возможность оплачивать жильё поэтапно и без переплат. Также они предлагают выгодные специальные предложения на покупку квартиры.

Девелоперам приходится бороться за покупателя — конкуренция сильно ужесточилась. В такие моменты грамотные инвесторы пользуются возможностью и приобретают новые активы. Ведь купить квартиру по низкой ставке не значит совершить выгодную покупку. Прежде всего стоит обращать внимание на ликвидность объекта и его потенциальный рост в цене по мере готовности дома.

Практический курс: «Личные финансы: инвестиции и трейдинг» Узнать о курсе