Девелопмент XIX века: кто жил в доходных домах, а кто на них зарабатывал
2026-02-21 00:49 Diff
https://skillbox.ru/media/business/development-xix-veka/

#былое

  • 22 июн 2021
  • 0

Сколько денег приносил один дом? Кто жил один в семи комнатах, а кто — всемером в одной? Бонус: пять доходных домов, в которые вы захотите переехать.

Обозреватель Skillbox Media, в прошлом продюсер РБК. Пишет про идеи, технологии и истории. И про то, как на всём этом можно заработать.

Доходными называют дома, построенные (или перестроенные) специально для сдачи квартир внаём. Для домовладельца такая недвижимость была прибыльным активом, особенно в России. В европейских столицах XIX века средняя годовая доходность дома составляла около 1,5% от его стоимости, а в Санкт-Петербурге — от 8,5% до 15%.

Ещё в Древнем Риме существовали инсулы — большие, в два-пять этажей, здания, жилые помещения в которых можно было арендовать. Но настоящий бум доходных домов пришёлся на девятнадцатый век и начало двадцатого.

В это время Европа переживала промышленный подъём. Вчерашние крестьяне переезжали из деревень в города, чтобы работать на новых заводах и фабриках, и им нужно было где-то жить. А владельцы предприятий искали способы с выгодой инвестировать свои капиталы. Доходные дома решали проблемы и тех, и других, поэтому их строили особенно активно. В XIX веке 80% всех построек Петербурга составляли именно такие дома.

Из-за массового строительства многие города в XIX веке буквально выросли из старых границ. На месте крепостных стен, которые опоясывали центр Вены, построили новую улицу Ринг (нем. «кольцо»), которая в значительной степени состоит из нарядных доходных домов. А к столице Каталонии присоединили своего рода «Новую Барселону» — район Эшампле, расчерченный планом на одинаковые квадраты и вынесенный за пределы хаотичного средневекового города. В Петербурге, чтобы сэкономить на земле, доходные дома строили вплотную друг к другу, а этажность увеличивали до максимума — так и появились знаменитые дворы-колодцы.

Доходные дома выше и массивнее особняков. Именно по размеру их проще всего опознать на городских улицах. Как правило, в таком здании четыре-пять этажей. Двенадцатиэтажный дом Нирнзее казался современникам настоящим «тучерезом» и до 1931 года оставался самым высоким зданием в Москве.

Архитектура доходного дома во многом подчинялась его экономике. Так, на первых этажах, где обычно располагались магазины, окна, выходящие на улицу, делали крупнее. Владельцы лавок жили рядом со своим бизнесом, тоже на первом этаже.

Второй этаж занимали съёмщики среднего достатка, а вот третий считался элитным. Именно там располагались квартиры в 7, 10 и даже 15 комнат, которые риелторы того времени в объявлениях о сдаче называли «барскими». Снаружи третий этаж доходного дома украшали пышнее других — на этом уровне часто сосредоточена вся лепнина и мозаика. Если хозяин дома был бонвиваном, он селился там же. Но более рачительные домовладельцы занимали квартиры повыше и попроще.

Доходный дом Пантелеймона Бадаева в Санкт-Петербурге. Третий этаж оформлен особенно пышно. Фото: Мария Кондратьева

В доходных домах работала логика «чем выше, тем дешевле», потому что обычно в них не было лифтов. Первый в России лифт в жилом доме появился только в 1890 году в Петербурге, и даже к середине XX века лифты были далеко не везде. Из-за этого арендаторы просто не видели в пентхаусе ничего роскошного. Напротив, на верхних этажах обычно селились бедные студенты и художники.

В основном домовладельцами были частные лица. Например, в Петербурге в конце XIX века им принадлежало 88% наёмного жилья. Обычно это были состоятельные и предприимчивые люди — владельцы фабрик, заводов и магазинов. Но чтобы построить такой дом, не обязательно было становиться олигархом. Так, небольшим доходным домом в стиле эклектики на Новокузнецкой улице в Москве владел преподаватель гимназии Л. А. Энгельбрехт. Домовладельцем был и австрийский архитектор Отто Вагнер: он сам проектировал здания, квартиры в которых потом сдавал. А доходный дом по адресу ул. Бауманская, 23 в Москве и вовсе принадлежал крестьянину Антону Фролову.

В Москве и Петербурге доходные дома часто записывали не на фактического хозяина, а на его жену. Автор радиопрограммы «Ну да, Москва» и одноимённого Instagram-аккаунта** Владимир Раевский (UPD: в 2025 году объявлен в России иностранным агентом) объясняет это «старинной русской традицией экономической безопасности». Один из примеров такой логики — дом, построенный в Москве железнодорожным магнатом Петром Перцовым. По документам здание принадлежало его жене Зинаиде.

Владельцем могла быть и организация. Некоторые доходные дома находились в собственности учебных заведений, церкви, частных компаний и благотворительных обществ. Так, нарядный доходный дом с часами на Сретенском бульваре в Москве принадлежал страховому обществу «Россия». Небольшой частью домов, построенных для сдачи квартир, владело и государство.

Иногда потенциальные жильцы сами создавали товарищество, чтобы построить для себя доходный дом, но доля такой недвижимости на российском рынке была невелика.

Будущие домовладельцы часто прибегали к помощи банков. Последние быстро разглядели потенциал в масштабном городском строительстве. Например, в недвижимость вкладывались французские банкиры Арман Донон и Исаак Перье. Известны случаи, когда банкиры из Франции и Великобритании вместе финансировали стройки в Париже и Лондоне.

Цена квартиры, как и сегодня, зависела от площади и класса недвижимости. Дешёвые каморки для рабочих во всех крупных городах выглядели примерно одинаково. Вот как их описывает французский писатель Эжен Сю: «В этой части Парижа, одной из самых населённых, в омерзительных, холодных, вредных для здоровья домах скучилось в ужасной тесноте множество рабочего люда». В начале XX века в Москве такая каморка стоила 5 рублей в месяц. Для сравнения, дворник получал 18 рублей.

За «барскую» квартиру просили 120–140 рублей в месяц. Приблизительно в такой жил профессор Преображенский из «Собачьего сердца»: в квартире профессора было семь комнат, и он хотел бы иметь восьмую.

«Барская» квартира в фильме «Собачье сердце»

По деньгам всё сходится — в начале прошлого века профессор технического училища получал примерно 250 рублей.

Домовладельцы XIX и XX веков верили в силу комьюнити не меньше, чем современные застройщики. Они тоже понимали, что близким по духу людям приятнее жить рядом. Добивались этого по-разному. Например, сдавали квартиры представителям одной профессии: рядом с университетами обычно селились профессора, а рядом с больницами — врачи. Иногда для «продвижения» дома привлекали известных арендаторов. В XXI веке их назвали бы инфлюенсерами.

Если над проектом дома работал «звёздный» архитектор, то квартиры в нём стоили дороже. Именно поэтому среди работ лучших мастеров XIX — начала XX веков так много доходных домов. Их заказывали и Эктору Гимару, и Антонио Гауди, и Фёдору Шехтелю.

В отдельных случаях домовладельцы делали ставку не только на архитектуру, но и на инфраструктуру. Если первый этаж обычно занимали магазины, а подвал — кладовые и хозяйственные помещения, то в подвале дома Перцовой располагалось кабаре. На его сцене можно было увидеть Фёдора Шаляпина и Ольгу Книппер-Чехову. Такое соседство привлекало в дом жильцов из творческой среды — художников, писателей и музыкантов.

Где это

В Барселоне, в районе Эшампле.

Чем интересен

Автором. Этот доходный дом построил Антонио Гауди, а Мила — фамилия заказчика. Второе название дома — Pedrera — переводится как «каменоломня». Неровные линии и глубокие оконные проёмы действительно наводят на мысли о пещерах и подземных ходах.

На улицу дом выходит светлым, почти белым фасадом. Но зайдя во двор, вы увидите, что внутренние стены переливаются разными оттенками фиолетового, синего и зелёного и напоминают толщу воды. А массивные трубы на крыше похожи не то на шахматные фигуры, не то на сюрреалистические образы с картин Дали.

Любопытно, что первые жильцы дома Мила подписали пожизненные договоры аренды. Эти договоры не утратили силу, несмотря на то, что сам дом несколько раз менял владельцев. К концу 2010-х в нём всё ещё жили два человека из числа первых арендаторов.

Где это

В Вене, рядом с рынком Нашмаркт.

Чем интересен

Красочным фасадом. Дом облицован цветной глазурованной плиткой-майоликой. Именно она дала название зданию. На плитках — сложный узор из переплетающихся стеблей и ярко-красных цветов, которые «прорастают» через четыре этажа.

Это не только красиво, но и практично. Такую керамику легко мыть, что выгодно отличает фасад Майолика-хауса от более привычных нам оштукатуренных стен.

Где это

В Париже, на авеню Рапп (ищите дом №29).

Чем интересен

Формой. На самом деле это что-то среднее между архитектурой и скульптурой. Фигуры людей и животных, ветви растений, колонны, окна и решётки плавно «перетекают» друг в друга. Здесь сложно найти два одинаковых балкона, зато легко насчитать десяток символов: есть быки, саламандры, Адам и Ева — и это далеко не всё.

Сальвадор Дали назвал фасад этого дома «продолжающимся эротическим экстазом», а вот парижским обывателям он не понравился. Они сочли дом Лавиротта перегруженным деталями и безвкусным. Квартиры так долго ждали своих арендаторов, что в итоге хозяевам пришлось продать дом, причём с большой скидкой.

Где это

В Москве, на Пречистенской набережной. Точный адрес: Курсовой переулок, 1.

Чем интересен

Деталями и историей. Этот дом проектировал не архитектор, а художник — Сергей Малютин. Он же придумал матрёшку. Здание у Малютина тоже получилось с древнерусским колоритом. Больше всего оно похоже на терем из сказки. В декоре много животных: птицы Сирин и Гамаюн из славянских мифов, драконы и совы.

Хозяин дома жил тут же в двухэтажной квартире. Комнаты в подвале занял художник-архитектор. Среди арендаторов был писатель Александр Куприн, а после революции в одной из «барских» квартир жил Лев Троцкий.

Где это

В Санкт-Петербурге, на Каменноостровском проспекте.

Чем интересен

Планировкой. Это не просто дом, а целый жилой квартал со сложной структурой. Одних дворов больше двенадцати, и в них легко заблудиться. Во дворах и арках сейчас много стрит-арта, поэтому искать выход из этого лабиринта будет интересно.

Окна дома смотрят на три улицы: Каменноостровский проспект, Кронверкскую и Большую Пушкарскую, причём фасады оформлены по-разному. Для своего времени здание очень технологичное — здесь были телефоны, гаражи, лифты и паровое отопление. А среди жильцов этого элитного ЖК Серебряного века — Шостакович, Чехов и Киров.

* Решением суда запрещена «деятельность компании Meta Platforms Inc. по реализации продуктов — социальных сетей Facebook* и Instagram* на территории Российской Федерации по основаниям осуществления экстремистской деятельности».

Научитесь: Управление в креативных индустриях Узнать больше